김포한강시네폴리스 용도변경 제동…산업용지 분양가 인하 계획 차질

권용국 기자

경기도 산단계획심의위, 숙박·복합·업무·상업용지의 공원·주상복합 용지 변경안 부결

분양률 25% 산업시설용지 이자 부담 증가…김포시, 올해 안 재심의 추진

김포한강시네폴리스 일반산업단지 내 산업시설용지 분양가 인하를 위해 추진되던 비산업시설 용지의 용도변경 계획에 제동이 걸렸다.

22일 김포시에 따르면, 지난 15일 경기도 지방산업단지계획심의위원회는 숙박(호텔), 복합·업무·상업용지를 각각 문화공원과 주상복합 용지로 변경하는 한강시네폴리스 일반산업단지 개발계획 변경안을 부결 처리했다.

변경안이 타당한지에 대한 검토 필요가 부결 이유로 알려졌다.

김포도시공사와 사업시행자인 (주)김포한강시네폴리스개발은 김포시 협의를 거쳐 미분양이 지속되는 비산업시설용지의 용도변경안을 만들어 올 1월 김포시를 통해 경기도에 접수했다.

변경 계획 용지와 면적은 숙박 3만4575㎡, 복합 5만2619㎡, 업무 2만3867㎡, 상업 2만1774㎡ 등 4개 필지 13만2835㎡(약 4만평)로 전체 사업 면적의 11.9%에 이른다.

이번 용도변경은 사업 지연에 따른 이자 등 금융비용이 반영된 분양가로 인해 경쟁력이 떨어지는 산업시설용지의 분양가를 낮추기 위한 재원 마련을 위해 추진됐다.

이 사업 산업시설용지 면적은 전체 사업부지 111만6570㎡의 37.4%인 41만7800㎡로 2021년 3월 첫 분양이 시작됐다.

이어 관리처분계획인 승인을 거쳐 이듬해 계획됐던 2차 분양이 같은해 시작된 감사원 감사에 따라 김포시가 감사 종료 때까지 2년 가까이 보류하다 2024년 3월 승인돼 4월 2차 분양이 시작됐다. 하지만 사업 지연으로 인한 이자분이 반영된 분양가와 부동산 경기 침체로 1,2차를 합해 현재까지 분양률은 25%에 그치고 있다.

여기에 PF뿐만 아니라 분양 가능성까지 낮아 미분양 상태가 이어지는 지식산업센터와 오피스텔 용지 문제에다 ㎡ 분양가가 1000만원에 달해 실소유자 찾기가 어려운 숙박용지 처리 문제까지 더해지면서 산업시설용지 분양가 인하와 주인을 찾지 못하고 있는 비산업시설 용지 문제 해결이 시급한 과제로 떠올랐다.

이런 상황에서 숙박 용지의 경우 토지 매입비뿐 아니라 건축비와 금융비용, 준공 이후 운영·관리비까지 고려해 투자금 회수의 불확실성으로 인해 사업성 확보가 쉽지 않아 투자자 찾기가 어렵다는 판단에 따라 기부채납으로 공공 이익을 담보로 한 토지이용 변경안이 수립됐다.

결국 숙박 용지를 문화공원으로 변경해 김포시에 기부채납하고, 복합·업무·상업용지 등 나머지 3개 필지를 주상복합 용지로 바꿔 분양 이익금으로 3.3㎡당 570만 원대에 이르는 산업시설용지 분양가를 인근 시세에 맞춰 450만원으로 낮추는데 재투자한다는 것이 이번 변경안의 핵심이다.

김포시 관계자는 "아직 재심의 의결 내용이 통보되지는 않았다"며 "이자가 계속 늘어 나는 상황에서 내용이 통보되는 대로 세부 전략을 수립해 올해 안에 재심의를 받도록 하겠다"고 밝혔다.

한강시네폴리스 일반산업단지 조성사업은 2011년 김포시 걸포동과 고촌읍 향산리 일대 112만1,000㎡에 영상산업을 기반으로 비즈니스와 생활·거주·문화 기능을 결합한 융복합 미래도시를 조성하는 개발계획이 승인되면서 시작됐다.

그러나 세 차례에 걸친 우선협상대상 사업자 선정 등 우여곡절을 겪다 개발계획 승인 8년 만인 2019년 출자자 변경 공모를 통해 IBK·협성건설 컨소시엄이 새 사업자로 선정돼 김포도시공사와 민간이 각각 20%, 80%의 지분으로 ㈜김포한강시네폴리스개발이 설립되면서 사업이 본격화됐다.

내년 부지조성 공사 준공 목표로 현재 공정률이 70%를 넘어섰고, 지난해와 올해 분양한 공동주택 등은 오는 2028년과 2029년 입주가 예정돼 있다.

[중앙신문 김포 = 권용국 기자 (ja62@jasm.co.kr)]