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아파트값 통계 조작 논란이 또다시 확산하면서 주무부처인 국토교통부가 난처한 입장에 놓이게 됐다. 이런 분위기 때문인지 고위직 인사도 일부 멈추면서 국토부 퇴직자들이 주로 옮겨가는 민간협회까지 임기 끝난 임원들이 아직 자리를 차지하고 있는 상황도 계속되고 있다.
앞서 지난 2023년 9월 정부의 주택가격 통계 개입 정황이 드러나 논란이 됐었다. 당시 이전 정부 청와대와 국토부의 부당한 영향력 행사 의혹이 제기돼 현재까지 재판이 진행 중이다. 이 일로 실거래가 중심 통계 개발, 발표 주기 조정, 시세와 실거래가 기반 지수의 구분, 기관 간 자료 공유 확대 등 개선 방안까지 거론됐었다. 이번에도 비슷하게 집값 하락을 마사지한 것인지 알 수는 없으나 앞으로 논란이 될 가능성이 높다.
발단은 지난 3일 이재명 대통령이 청와대 국무회의에서 "서울 주요 지역의 아파트 실거래가가 놀라울 정도로 하락하고 있다"고 밝히면서 불거졌다. 이 대통령의 발언과 달리 당시 민간 통계 지표는 강남3구가 상승세 혹은 보합을 기록 중이었다. 이를 근거로 대통령이 부동산 시장을 진단하는 지표에 오류가 있는 것 아니냐는 문제가 제기됐다.
이 대통령은 당시 "부동산 관련 통계 자료가 제대로 전달되고 있는지 걱정이 된다"면서도 "주요 지역의 실제 거래 가격이 놀라울 정도로 떨어지고 있다. 정확한 데이터를 국민께서 직접 접할 수 있도록 잘 알려주는 게 중요하다"고 했다.
또한 "주택가격이 상승해야 이익을 보는 쪽이 그 자료 가운데 일부만으로 한쪽으로 몰아가는 측면도 보인다"고 지적했다. 부동산 통계의 '선택적 활용'을 대놓고 문제 삼은 것이다.
반면 이 대통령의 발언과 달리 주택시장 지표는 다른 방향을 가리키고 있다. 공공 조사기관인 한국부동산원의 통계만 뚜렷한 하락세를 기록하고 있을 뿐 KB부동산이나 부동산114와 같은 민간의 지표는 주요 핵심지에서 상승 흐름을 나타내고 있다.
현재 부동산 공식 통계는 부동산원이 담당하고 있다. 부동산원은 주간 아파트 가격 동향과 월간 주택가격 동향을 발표한다. 공동주택 실거래가격지수는 실거래 자료를 활용하기 때문에 거래 시점보다 2~3개월 늦게 나온다. 민간의 경우 시세는 KB부동산이, 아실과 같은 부동산 플랫폼이 매물 건수 등을 집계한다.
이들 모두 실거래가를 통계에 참고한다. 문제는 거래가 없는 아파트인데, 이 경우 인근 아파트의 거래가격과 매물 호가 등을 참고해 값을 추정한다. 이 과정에서 조사 주체마다 가격이 달라질 가능성이 있다. 표본조사가 갖는 한계인데, 거래가 뜸한 시기에는 시장가격이 급격한 변화를 보여도 곧바로 반영하는 데 어려움이 있다.
이를 감안하더라도 통계의 오류 혹은 차이는 매우 극명하게 드러난다. 비슷한 시기 부동산 정보 기관들을 비교한 내용만 봐도 제각각이다. 이 대통령이 어떤 것을 발언의 근거로 삼느냐에 따라 입장이 달라질 수 있을 정도다.
이 대통령의 발언이 있기 하루 전인 지난 2일 심형석 법무법인 조율 수석전문위원의 분석에 따르면, 지난 10월 한 달간 서울 주요 자치구 누적 아파트 매매가격 변동률에서 한국부동산원과 민간 통계 간의 방향성은 정반대로 갈렸다.
강남3구 하락을 거론한 이 대통령의 근거가 된 부동산원의 통계는 실제로 폭락에 가까운 모습을 보였다. 대표할 만한 곳이 강남구인데 부동산원만 하락한 것으로 나타났다. 반면 민간 조사에서는 이와 다른 결과를 보인다는 점이다. 실제로 부동산114가 +0.03% 강보합을 KB부동산이 –0.29%로 완만한 조정을 보인 것으로 집계됐다.
서초구도 비슷했다. 부동산원에 따르면 10월 한 달 동안 서초구 아파트값은 1.21% 폭락했다. 하지만 부동산114는 같은 기간 서초구가 0.24% 상승한 것으로 집계했다. KB부동산은 –0.01%로 보합세에 가깝다고 봤다. 한 지역을 두고 공공과 민간의 통계 차이가 무려 1.45%포인트까지 벌어진 것이다.
송파구도 비슷하다. 부동산원은 10월 누적 –0.75%로 하락세라고 했지만, KB부동산(+0.29%)과 부동산114(+0.11%) 모두 상승세라고 밝혔다.
이를 토대로 보면 어느 한쪽은 통계의 심각한 오류 혹은 조작 가능성을 의심하지 않을 수 없다. 민간이 상승 혹은 보합세인 상황에서 공공 통계만 폭락에 가까운 하락세를 가리키고 있다면 이는 다시 곱씹어봐야 할 문제다. 이같은 오류를 대통령이 인지했는지 여부는 차치하고라도 대통령이 부정확한 통계에 기대 정책을 실행한다면 매우 큰 반발에 부딪힐 수 있기 때문이다.
심형석 조율 수석전문위원은 "단순 수치나 변동 폭의 차이를 넘어 '상승'(민간) 대 '하락'(공공)이란 상반된 시장 신호를 부여함으로써 주택 구매 판단에 심각한 교란을 발생시키고 있다"며 "내 집 마련 시점을 판단해야 하는 실수요자에게 불투명하고 엇갈린 통계는 자산 손실이나 불필요한 시장 대기 수요를 유발하고 있다"고 말했다.
이어 "강남 3구를 중심으로 나타난 한국부동산원과 민간 통계 간 방향성 괴리는 공공 통계로서의 신뢰성에 치명적인 균열을 보여준다"며 "주택시장의 안정을 위해서는 시장 참여자가 신뢰할 수 있는 정확하고 투명한 통계 체계 구축이 최우선 과제"라고 강조했다.
논란은 여기에서 그치지 않고 있다. 최근 국토부의 고위직 인사 역시 사실상 멈추면서 민간협회까지 영향을 끼치고 있기 때문이다. 주택건설협회나 한국주택협회 등의 경우 국토부 출신들이 퇴직 후 오는 것이 관례인데 아직 후임이 정해지지 않아 기존 임원들이 자리를 지키고 있다.
최근 불거진 아파트값 가격 통계 논란이 퍼지면서 국토부의 인사가 꼬이기 시작했고 관련 기관 단체들에 영향을 끼치는 것이라는 지적이 나오는 이유다.
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