걸포4지구 용지 감정평가도 전에 매매 계약 추진 논란 증폭

김포도시공사(GUC)가 김포 걸포4지구 도시개발사업 부지의 감정평가 전 매매계약 추진 논란과 관련해 일부 언론을 통해 반박한 해명이 또 다른 논란을 불러일으키고 있다.

공사는 지난 19일자 중앙신문 보도에 대해 24일 일부 언론에 제공한 보도자료를 통해 “‘토지 감정평가 및 협의매수 절차 생략’ ‘토지주 권익 침해’ 등의 주장은 사업에 대한 이해 부족과 잘못된 편견에서 비롯된 것”이라고 밝혔다.

또 “조성 토지 공급계약 체결 전에 감정평가와 협의보상을 반드시 완료해야 한다는 주장은 관계 법령상 사실이 아니다. 용지 매매는 토지보상 재원을 미리 확보해 보상금을 안정적으로 지급하기 위한 절차”라며 본보 보도내용이 사실과 다르다고 반박했다.

그러나 이형록 공사 사장은 26일 중앙신문과의 통화에서 감정평가 전 토지 매매 또는 선매입이 가능하다는 관계법령 등의 법적 근거는 제시하지 못했다.

이 사장은 대신 “일반 다른 도시개발사업에서 선매매나 선매입 확약은 관습화돼 있다”며 “PF(프로젝트 파이낸싱)를 할 때부터 해당 블록별로 선매입 금액까지 정해 확약하고 매매에 준한 계약을 한 뒤 진행하는 것”이라고 설명했다.

도시개발사업을 위한 PF를 조달하는 과정에서 아파트 용지 등 일부 블록에 대해 출자자나 시공사 등이 선매입하기로 금액을 정해 확약하는 방식이 일반적으로 이뤄진다는 취지다.

그러나 ‘선매입 확약’이 도시개발사업에서 관행적으로 이뤄지고 있다 해도 감정평가가 완료되기 전에 토지 매매계약을 체결할 수 있다는 것은 법적 절차와 별개의 문제라는 점을 간과한 발언이라는 지적이 나오고 있다.

한 관계자는 "공영개발에서 있는 '선매입 확약'은 사업에 참여하는 건설업체에게 입찰없이 우선 필요토지를 수의계약으로 공급한다는 말 그대로 확약으로 실제 계약은 감정평가와 보상협의, 수용재결 등의 절차가 모두 마무리된 뒤, 진행된다"면서 "PF는 토지·건물주의 보상협의율도 작용하지만 무엇보다 책임준공을 전제로 한 회사의 여러 조건 등을 담보로 이뤄진다"며 이형록 공사 사장의 말에 이의를 표시했다.

이 사장은 또, 보상과 조성토지 매각은 구분해야 한다는 입장도 밝혔다.

토지보상에는 법정 절차가 적용되지만, 취득한 토지나 조성된 부지를 언제 매각할지는 사업자의 경영 판단이라는 설명이다.

그러나 감정평가 이전 단계에서 이뤄지는 ‘선매입 확약’ 또는 ‘매매에 준하는 계약’도 법적 성격과는 별개의 문제라는 또 다른 반론도 나오고 있다.

현행 도시개발법상 조성토지 등을 공급하거나 매각할 때 기준 가격은 '감정평가 및 감정평가사에 관한 법률'에 따라 감정평가법인 등이 평가한 금액(감정가격)을 기준으로 산정하도록 하고 있기 때문이다.

이번 논란을 처음 제기한 김기남 의원은 공사가 민간사업자가 부담해야 할 브릿지 대금 상환과 초기 토지보상비 확보를 위해 감정평가 전에 용지가격을 사실상 정하는 방식으로 선매입을 추진하는 것 아니냐는 의문을 제기했다.

김 의원은 “민간사업자(건설출자자)가 부담해야 할 200억원의 만기가 다가오는 브릿지 대금 상환과 초기 토지보상비 확보 방안이라고 하더라도 용지가격의 5%에 해당하는 470억원을 확보한다고 하는 것은 이미 감정평가 전에 사업자 임의대로 가격을 정해 매매계약을 체결하겠다는 것 아니겠느냐”며 “이럴 경우 법적 불확실성이 커져 추후 특혜 논란으로도 번질 수 있는 문제”라고 말했다.

이어 “법적 근거도 없이 ‘관행적으로 해 오던 것’이라면서 ‘매매계약 추진 계획이지 계약은 아니다’라고 하는데 이미 용지가격의 5%라는 선이 제시된 상태에서 안건이 PFV(시행사)와 AMC(자산관리사) 이사회와 주주총회에서 승인됐다면 계약 단계에서 이를 바꿀 수 있겠느냐”고 반문했다.

김 의원은 또 “이 사업의 AMC가 상법상 주식회사로 정관에 따라 독립적으로 운영돼야 한다고 하는데, 관행이 법 위에 설 수 있는 것이냐”며 “이날 이사회 안전 중 다른 안건은 몰라도 이같은 문제 제기에 대해 ‘사업에 대한 이해 부족과 잘못된 편견’이라거나 ‘PFV와 AMC 이사회 운영에 대한 외부 개입이 사업의 신뢰도를 떨어뜨리고 민간기업의 투자에도 영향을 줄 수 있다’고 하는 것은 본말이 전도된 발상”이라고 직격했다.

한편 김포시의회는 오는 10월 예정된 민선9기 첫 행정사무감사에서 공사의 감정평가 전 걸포4지구 공동주택용지 매매 추진 과정에서의 절차적 문제 등을 집중 점검할 계획이다.