감정평가도 안 끝났는데 걸포4지구 공동주택용지 매매 추진 논란

김포도시공사가 감정평가사 선임 절차도 마무리되지 않은 걸포4지구 도시개발사업 부지 내 공동주택용지 매매 계약을 추진해 논란이다.

만기가 도래한 브릿지 대출 연장과 본 PF(프로젝트 파이낸싱) 전환을 위한 추가 자금 확보를 위한 시급성 때문이라고는 하지만 감정평가 전 사업부지 매매계약 추진 배경에 대한 의구심은 쉽게 가라앉지 않고 있다.

김포도시공사는 지난 13일 이 사업 시행사(PFV)와 자산관리사(AMC) 이사회 및 주주총회를 열고 공동주택용지 매매계약 추진 승인 등 4건의 안건을 처리할 계획이었다.

이 가운데 핵심 안건인 공동주택용지 매매계약 추진계획은 오는 10월 만기가 도래하는 200억원 규모의 브릿지 대출금 상환과 본 PF 전환을 앞두고 협의보상률을 50%대로 끌어올리기 위한 보상계약금 확보 방안으로 제시됐다.

공사는 이날 매매계약 추진계획을 의결한 뒤 브릿지 대출 만기 전인 10월 매매계약을 체결하고, 올 하반기부터 협의보상에 나선다는 계획을 세운 것으로 알려졌다.

매매 대상은 사업에 참여하고 있는 건설출자자가 매입을 확약한 5개 필지, 19만9,053㎡의 공동주택용지다. 

공사는 이를 통해 용지가격의 5%에 해당하는 약 470억원을 확보한다는 계획이다.

하지만 토지주도 알지 못했던 감정평가 전 매매계약 추진 계획에 대해 사업지를 지역구로 두고 있는 김기남 김포시의회 도시환경위원장(사진)이 이의를 제기하면서 이날 예정됐던 PFV와 AMC 이사회 및 주주총회는 중단됐다.

토지 매입과 인허가 등의 업무를 수행하는 PFV 이사회는 50.1%를 출자한 김포도시공사와 민간사업자가, 사업비 집행과 분양 등의 업무를 맡는 AMC 이사회는 민간사업자로 구성돼 있다.

김기남 의원은 “이번 경우는 토지 감정평가와 협의매수가 끝난 뒤 공동주택용지 매매계약이 체결된 풍무역세권도시개발사업이나 감정평가가 완료돼 현재 협의매수가 진행 중인 감정4지구 사업과 달리 절차에 문제가 있다”고 지적했다.

이어 “종후감정평가(개발 후 가치)로 매매계약을 체결한다는데, 토지보상가 산정 기준이 되는 종전평가(현재 토지가격)를 위한 감정평가사 선정도 끝나지 않은 상태에서 어떤 기준으로 매매계약을 체결하겠다는 것인지 알 수 없다”며 “브릿지 대출금을 상환하고 남는 230억원으로 협의보상률을 높이기 위한 보상계약금을 충당할 수 있는지도 의문”이라고 말했다.

종전감정평가가 이뤄지지 않은 상태에서 매매계약을 체결할 경우 가격 산정의 적정성을 검증하기 어렵다는 우려도 제기했다.

김 의원은 “종후평가액으로 매매계약을 체결하게 되면 정확한 ‘원가’와 공사의 ‘이익’을 증명할 방법이 없어 출자사에 땅을 싸게 넘겨주는 상황이 될 수도 있다”며 “브릿지 대출금 상환과 PF 전환을 위해 신임 공사 사장 취임 전에 토지주 재산 보호를 위한 절차를 건너뛰면서까지 매매계약을 서둘러야 하는 것인지도 모르겠다”고 밝혔다.

현 공사 사장의 임기가 한 달여 남은 상황에서 임기 내 매매계약 추진계획을 승인받아야 하는지에 대해 의문을 제기한 것이다.

김 의원은 또 “아직 보상협의가 진행되지 않아 개인 소유인 토지인데, 정작 이 같은 사실을 토지주들이 몰랐다는 것이 더 심각한 문제”라며 “이런 상황에서 민간사업자의 이사회 개최를 시의원이 중단시켰다는 이유로 직권남용에 해당하다는 이야기까지 나오고 있다”고 주장했다.

김포시와 도시공사는 앞서 지난 2월 ㈜호반건설을 건설투자자로 사업에 참여시킨 데 이어 워크아웃에 들어간 태영건설의 대체출자자로 호반건설을 선정했다.

이후 지난달 보상협의회 구성을 시작해 현재 사업시행사와 경기도 추천 감정평가사 2곳의 선임을 완료하고 토지주 측 감정평가사 선정을 남겨둔 상태다.

이에 대해 공사 관계자는 “추진 계획하고 매매 계약은 다르다.  공영개발사업의 경우 참여 민간기업에 선매입권이 있어, 미리 계약금을 받아 만기가 된 브릿지 대출금으로 인한 EOD(채무불이행) 발생을 막기 위해 AMC 측에서 아이디어를 제시한 것으로 알고 있다"고 말했다.

또, "그렇지 않을 경우 신임 사장이 출근하자 마자 바로 매매 계약 체결을 하든 아니면 200억을 상환하게 돼, 물리적으로 촉박한 시간때문애 추진된 것 같다"면서 "관련부서에서 보류된 공동주택용지 매매계약 승인 재추진 여부를 검토 중인 것으로 알고 있다"고 말했다.

한편 김포시 걸포동 57의 1 일대 83만3,944㎡에 1조7,300여억원을 투입하는 이 사업은 2017년 민간사업자 공모와 사업대상자 선정을 거쳐 2020년 시의회 출자동의안 승인에 따라 김포도시공사가 50.1%의 지분으로 참여하는 PFV 방식의 민관공동개발사업으로 추진되고 있다.

오는 2029년 부지조성공사 준공을 목표로 하는 이 사업은 지난 4월 개발계획 3차 변경 및 실시계획 1차 변경 인가를 통해 초등학교 2개소가 신설되고, 공동주택 공급계획도 당초보다 1,188세대 늘어난 7,761세대로 확대됐다.