전세 품귀에 월세 급등...노도강 월세 300만원 시대

서울 아파트값 상승세가 과거 급등기의 기록을 훌쩍 뛰어넘고 있다. 지난해 2월 시작된 상승세가 이어지면서 오는 24일 문재인 정부 시절의 역대 최장 상승 기간인 85주에 이른다. 앞선 84주간 누적 상승률이 17.4%로 과거 상승기의 두 배를 넘어섰다. 줄곧 오름세를 탄 1년 8개월 부동산 대책은 ‘갈팡질팡’으로 요약된다. 강남도 오르고 강북도 오르는 사이 전셋값과 월세까지 함께 뛰었다. 집이 없는 사람이든 있는 사람이든 불안감만 커진 기간이었다.

특히 서울 아파트 전세시장에 매물 부족이 이어지면서 월세 부담도 덩달아 커지고 있다. 서울 전셋값이 84주째 상승한 가운데 올해 임대차 계약 10건 중 7건이 월세로 체결됐고, 월 300만원을 넘는 고액 월세 계약도 증가세다. 강남3구뿐 아니라 ‘노도강(노원·도봉·강북)’과 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 등 상대적으로 집값이 낮았던 외곽 지역에서도 고액 월세가 늘면서 월세 상승 압력이 서울 전반으로 퍼지고 있다.

22일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 올 들어 이날까지 서울에서 체결된 월 300만원 이상 아파트 월세 계약은 6570건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 5988건보다 9.7% 증가한 규모다. 반면 강남·서초·송파 등 강남3구의 고액 월세 계약은 같은 기간 3899건에서 3896건으로 소폭 감소했다. 전체 증가분이 강남3구를 제외한 서울 22개 자치구에서 발생한 셈이다.

지역별로 보면 증가세는 더욱 뚜렷하다. 마포구의 월 300만원 이상 임대차 계약은 지난해 같은 기간 325건에서 올해 459건으로 40% 이상 늘었다. 강동구는 67건에서 148건, 동작구는 47건에서 95건으로 각각 2배 이상 증가했다.

서울 외곽의 변화도 두드러진다. 올해 노원·도봉·강북구에서 체결된 월 300만원 이상 계약은 이날까지 12건으로 지난해 같은 기간 1건에서 크게 늘었다. 금천·관악·구로구 역시 9건에서 21건으로 133% 증가했다. 과거 고액 월세가 주로 고가 아파트가 밀집한 강남권에 집중됐다면 최근에는 그 범위가 서울 외곽으로 넓어지는 모습이다.

월세 상승의 배경에는 전세 공급 감소와 전셋값 급등이 자리 잡고 있다는 게 현장의 설명이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 전세가격은 지난해 2월 이후 84주 연속 상승했다. 올해 누적 상승률은 7.79%로 지난해 같은 기간 1.66%의 약 4.7배에 달한다.

월세도 빠르게 오르고 있다. 8월 서울 아파트 평균 월세는 164만원, 평균 보증금은 1억 9565만원으로 집계됐다. 1년 전과 비교하면 보증금 수준은 큰 변화가 없었지만 월세는 144만원에서 약 14% 상승했다.

중개업계에서는 신축 아파트를 중심으로 전월세 물건 자체가 부족해진 점을 가격 상승의 주요 원인으로 꼽는다. 강북구의 한 중개업소 관계자는 “지난해 말 신축 아파트가 입주하면서 전용 84㎡ 기준 보증금 5000만원에 월 250만~300 원 선으로 시세가 형성됐다”며 “당시 같은 평형 전세가 7억~8억 원을 웃돌았고 지금은 9억 원까지 오른 상황에서 목돈 마련이 어려운 세입자들이 고액 월세를 선택하고 있다”고 말했다.

문제는 앞으로도 임대차 시장의 공급 여건이 녹록지 않다는 점이다. 부동산R114에 따르면 서울 아파트 입주 예정 물량은 지난해 3만 7103가구에서 올해 2만 5281가구로 줄고, 내년에는 1만 8682가구, 2028년에는 1만 3683가구까지 감소할 전망이다. 전문가들은 신규 아파트 공급이 축소되는 동안 전세와 월세의 동반 상승 흐름을 단기간에 꺾기는 쉽지 않을 것으로 보고 있다.

전월세난이 심화하면서 기존 세입자의 갱신 계약이 늘어난 데다 정부가 실거주자 중심의 정책을 강화한 점 역시 임대차 시장에 나오는 물량을 줄이는 요인으로 꼽힌다.

한편 정부는 임대차 시장 불안을 완화하기 위해 119만 가구의 공적주택 공급을 골자로 하는 ‘주거안정플랜’을 내놨지만 당장의 전월세 시장을 안정시키기에는 한계가 있다는 지적도 제기된다.