남의 땅에 담장 치고 20년… ‘악의적 무단점유’에 통곡하는 실소유자들

재산세를 꼬박꼬박 납부하며 국가가 관리하는 등기부상 엄연한 주인임을 확인받아온 실소유자들이 하루아침에 자식 같은 재산을 빼앗길 위기에 처하는 기막힌 일이 버젓이 벌어지고 있다. 민법 제245조에 규정된 ‘점유취득시효’ 제도를 악용하는 이른바 ‘알박기식 무단점유’ 때문이다. 점유취득시효란 일정 기간 동안 타인의 물건(특히 토지)을 점유하면, 그 물건의 소유권을 취득할 수 있도록 하는 제도이다. 공적 장부를 신뢰하고 평생의 터전을 마련한 선량한 시민들이 법의 테두리 안에서 되레 권리를 침해당하는 기형적인 구조가 지속되고 있는 것이다.

동두천시의 A씨의 경우 도로 개설로 편입된 자신의 토지에 대해 지방자치단체가 정당한 보상 없이 20년간 점유·사용해 온 탓에 소송을 제기했다. 그러나 지자체의 ‘자주점유’가 인정되어 끝내 소유권을 넘겨줘야만 했다. 개인 간의 담장 무단 침범같은 사례를 넘어, 공권력조차 미보상 토지를 장기 점유한 뒤 취득시효를 들어 사유재산을 침해하는 지경에 이른 것이다.

이러한 비극은 빌라나 다세대주택 등 집합건물의 공유 지분 토지에서 더욱 적나라하게 드러난다. 소유주가 다수이고 매매나 이사로 명의가 수시로 바뀌는 약점을 악용해 남의 땅 일부에 슬그머니 담장을 치거나 가설물을 세워 배타적으로 점유한 뒤, "20년이 지났으니 내 땅"이라며 소유권 이전 소송을 제기하는 사례가 끊이지 않는다. 소유권 명의가 변경되는 동안 의심조차 하지 못했던 실소유자들은 단지 20년이라는 세월이 흘렀다는 이유만으로 법적 분쟁의 수렁에 빠져 억울한 눈물을 흘린다.

더욱 국민적 공분을 사야할 마땅한 대목은 이 점유에 담긴 ‘의도성’이다. 남의 땅인 줄 알면서도 경계를 침범해 담장을 쌓고, 소유자의 제재나 행정관청의 단속을 피하며 20년의 세월을 묵히는 행위는 명백한 ‘악의적 무단점유’다. 정당한 대가나 보상 없이 법의 틈새를 노려 남의 사유재산을 공짜로 취하려는 것은 법률적 도둑질과 다름없다. 현장의 전문가들은 국가가 보증하는 등기부만 믿고 자신의 재산을 당연히 보호받을 것이라 여긴 선의의 피해자를 구제할 수 있는 정교하고 강력한 법원 판례가 지속적으로 확립돼야 한다고 입을 모은다.

전산화된 지적도와 완벽한 부동산 등기 시스템이 구축된 현대 법치국가에서 불법 행위자가 도리어 법의 보호를 받아 불로소득을 챙기는 구조는 정의에 반한다. ‘권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 민법상의 법언(法諺)이, 타인의 권리를 대놓고 짓밟은 악의적 점유자의 탐욕을 정당화하는 방패막이로 전락해서는 안 된다.

대법원이 ‘악의의 무단점유’에 대해 오랫동안 내 땅처럼 사용해 왔다면 법적으로도 내 땅으로 인정해 줄 수 있다는 '자주점유' 추정을 깨뜨리며 경종을 울렸다. 대법원 전원합의체 판결(1997. 8. 21. 선고 95다28625)은 "점유 개시 당시 권원 없음을 잘 알면서 무단 점유한 경우 자주점유 추정은 깨어진다"며 엄격한 법리를 널리 알린 바 있다. 하지만, 현장의 비극을 막기에는 여전히 역부족이다. 공적 등기제도의 신뢰를 무력화하고 이웃 간의 화합을 깨뜨리는 악의적 점유취득 시효 시도에 대해 사법부의 한층 엄정한 잣대와 함께, 선량한 실소유자의 재산권을 근본적으로 보호할 제도적 보완이 시급하다.