​​​​​​​김포 한강시네폴리스, 분양 부진에 주상복합 확대 카드

[중앙신문=권용국 기자] 민관합동방식(PFV)으로 추진 중인 김포한강시네폴리스 일반산업단지의 부지 매각률이 공동주택 부지를 포함해 35%에 그치고 있는 것으로 나타났다.

사업 지연으로 증가한 금융비용이 반영된 높은 분양가와 경기침체가 원인인데, 사업시행사인 ㈜한강시네폴리스개발이 김포시와 협의를 거쳐 미분양 용지의 토지이용계획을 변경해 분양가를 낮추는 방안을 추진 중인 것으로 확인됐다.

1일 김포도시공사에 따르면, 2011년 승인된 개발 및 실시계획에 포함된 숙박(호텔), 복합, 업무, 상업용지를 각각 문화공원과 주상복합 용지로 변경하는 한강시네폴리스 일반산업단지 개발계획 변경안을 지난달 13일 경기도에 접수했다.

변경 면적은 숙박 3만4575㎡, 복합 5만2619㎡, 업무 2만3867㎡, 상업 2만1774㎡ 등 4개 필지 총 13만2835㎡로 전체 사업면적의 11.9%에 이른다.

이 가운데 숙박용지는 문화공원으로 변경해 김포시에 기부채납하고, 나머지 복합·업무·상업용지 3개 필지는 주상복합 용지로 바꿔 약 3200세대의 공동주택을 공급하는 것이 변경안의 핵심이다.

이렇게 되면 주상복합 용지는 6.9%(7만6449㎡)에서 15%(17만4709㎡)로 확대된다.

공사 관계자는 “2028년 상반기 공동주택 입주 전까지 산업시설용지를 일정 수준 이상 매각해야 사업을 완성해야 하는 상황"이라며 “65%에 달하는 미분양 용지 해소를 위해 산업시설용지는 유지하고, 비산업시설 용지의 용도변경을 추진하게 됐다”고 설명했다.

이어 “복합·업무용지는 PF가 어려운 지식산업센터나 오피스텔 용도여서 분양성이 낮다”며 “이를 공동주택으로 전환하면 한강변 입지 덕에 분양 가능성이 높아지고, 발생하는 이익은 산업시설용지 분양가를 낮추는 데 재투자될 계획”이라고 밝혔다.

공사는 이 같은 구조 조정이 이뤄지면 조성원가로 분양되는 현재 3.3㎡당 550만원대인 산업시설용지 분양가를 400만원대로 낮출 수 있을 것으로 보고 있다.

한강시네폴리스 산단의 토지이용계획은 산업시설용지 37.4%, 주거시설 14.0%, 지원시설 3.5%, 상업시설 5.0%, 공공시설 40.1%로 구성돼 있다. 첫 분양은 2021년 3월 시작됐다.

그러나 이듬해 감사원이 민관합동개발사업에 대한 감사 착수로, 2차 분양을 위해 김포시에 제출한 관리처분계획안 승인이 2년 가까이 보류됐다가 2024년 3월 승인돼, 같은 해 4월 2차 분양에 나섰지만, 높은 분양가와 부동산 경기 침체로 분양률은 1,2차 합쳐 25%를 겨우 넘기는데 그쳤다.

이 사업은 토지보상비와 사업비를 포함해 총 1조5000억원을 PF로 조달해 추진되고 있다.

이형록 사장은 최근 브리핑에서 “하루 이자만 계산해도 금융비용이 막대하다”며 “이 비용이 모두 조성원가에 반영되기 때문에 토지 분양가가 오를 수밖에 없다”며 용도변경 필요성을 강조했다.

이런 가운데, 호텔 부지의 김포시 기부채납 방안을 두고 의아해하는 목소리도 나온다.

시민 A씨는 “기부채납과 분양가 인하가 어떤 연관이 있는지 모르겠다”며 “김포시 요구에 끼워 맞춘 것이 아니냐”고 말했다.

김포시는 2022년 지방선거를 통해 시장이 바뀌면서 경기도 지방재정 투자심사와 행정안전부 지방투자사업관리센터(LIMAC) 타당성 조사, 공유재산심의 등을 마무리한 한강신도시 고창근린공원(장기동)에 2027년 준공을 목표로 2019년부터 추진된던 문화예술회관을 대신해 재정부담 최소화를 들어 이 사업과 연계해 공공기여 방식으로 문화예술회관을 한강시네폴리스 사업부지에 건립하는 방안을 검토한 바 있다.

공사 관계자는 “숙박용지와 인근 녹지를 합치면 약 1만7천 평 규모의 문화공원이 조성된다”며 “야외극장과 문화예술회관, 공연장 등 다중이용시설 설치가 가능해 김포시의 랜드마크가 될 수 있다”고 말했다.

한편, 걸포동과 고촌읍 향산리 일대 111만6570㎡ 부지에 추진되는 이 사업은 2011년 일반산업단지계획 승인 이후 세 차례의 우선협상대상자 선정 무산 등을 겪다, 2019년 IBK·협성건설 컨소시엄이 사업자로 선정돼 김포도시공사와 민간이 각각 20%, 80% 지분으로 PFV를 설립했다. 2027년 부지조성공사 준공 목표로 현재 공정률은 65%다.