[특집] 2025년 수원시 '주택 재개발' 원년 될까...8.8 부동산 대책과 맞물린 변화의 바람

수원시가 2025년을 기점으로 주택 재개발 시장에 큰 변화를 예고하고 있다. 2030 도시정비기본계획 변경을 통해 주민 주도형 정비사업 추진 방식을 도입하고, 용적률 체계를 개선해 사업성을 높이는 등 적극적인 움직임을 보이고 있다.

이는 정부의 8.8 부동산 대책과 맞물려 수원시 주택 시장에 새로운 활력을 불어넣을 것으로 기대된다. 수원시는 기존의 행정 주도 방식에서 벗어나 주민이 직접 정비사업을 제안하고 추진하는 ‘생활권계획’ 방식을 도입했다.

기존 10년 단위로 정해진 정비예정구역에 얽매이지 않고, 노후 주거지 주민들이 자율적으로 사업을 추진할 수 있도록 한 획기적인 변화다. 정비사업을 원하는 구역이 기본계획에 포함되지 않아 오랫동안 기다려야 했던 과거와 달리, 이제는 주민들이 요건을 충족하면 언제든 사업을 신청할 수 있게 된 것이다.

8일 수원시에 따르면 2030년을 기준으로 재건축 사업 대상이 되는 노후·불량 건축물이 72%에 달하고, 재개발 사업 추진이 가능한 단독주택 및 기타 건축물이 58%를 넘는다. 이를 고려할 때, 이번 변화는 노후 도심지 정비에 큰 동력이 될 것으로 보인다.

특히, 주민 제안 방식은 일정 비율 이상의 동의를 미리 확보해야 하므로, 불필요한 시간 낭비를 줄이고 사업 추진 속도를 높일 수 있다.

수원시는 용적률 체계 또한 대폭 변경했다. 기존의 허용용적률과 추가용적률을 통합하여 최대 30%까지 인센티브를 제공하고, 항목을 다양화해 사업 여건에 맞춰 유연하게 적용할 수 있도록 했다. 친환경 자동차 전용 주차구역, 돌봄시설, 공공보행통로, 공개공지 설치 등 다양한 항목에 인센티브를 부여를 통해 공공성을 확보하는 동시에 사업성을 높였다.

또한, 제3종일반주거지역의 상한용적률을 최대 280%까지 상향 조정하여 사업 시행자의 이익을 보장하고, 이를 통해 주민과 사업자가 상생할 수 있는 구조를 마련했다. 이는 8.8 부동산 대책에서 제시된 용적률 완화 정책과 맥을 같이 한다.

수원시는 도시 전체를 19개 생활권으로 세분화하여 각 지역의 특성에 맞는 맞춤형 정비 전략을 수립했다. 수원역, 수원화성, 우만연무, 인계매탄 등 각 생활권별로 주거환경, 기반시설, 커뮤니티 등을 분석하여 정비, 보전, 관리 방향을 설정했다. 이는 획일적인 정비 방식에서 벗어나 지역 특성을 고려한 지속 가능한 도시 개발을 가능하게 한다.

정부의 8.8 부동산 대책은 재개발, 재건축 활성화를 위해 정비사업 절차를 간소화하고 용적률을 한시적으로 완화하는 내용을 담고 있다. 특히, 국토교통부는 관련 법안 제정을 추진하여 노후 주택 증가에 선제적으로 대응하려는 의지를 보이고 있다.

지난해 11월 24일 국토부 박상우 장관은 수원시를 직접 방문해 법안 통과를 촉구했는데, 이는 2030년이 되면 수원시 전체 주택의 약 4분의 3 이상이 30년 이상 된 노후 건물이 될 것이라는 점을 감안한 행보로 해석된다. 정부의 정책적 지원과 수원시의 적극적인 정비 계획이 합쳐져 시너지 효과를 낼 수 있을 것으로 전망된다.

수원시는 재건축 초과이익환수제 폐지에 대한 필요성도 제기하고 있다. 서울 강남권 투기를 막기 위해 도입된 이 제도가 수원시를 비롯한 다른 지역에 과도한 부담을 주고 있다는 것이다. 초과이익환수제가 폐지되면 사업성이 더욱 개선되어, 재건축 사업 추진에 속도를 낼 수 있을 것으로 예상된다.

8.8 부동산 대책 발표 이후 한국 10대 언론들은 "재개발 규제 완화, 1기 신도시 재건축 기대감 증가"와 같은 분석을 내놓았다. 전문가들은 정부의 규제 완화와 함께 수원시의 적극적인 정비 계획이 맞물려 2025년이 수원 부동산 시장의 변곡점이 될 수 있다고 분석한다. "수원시가 추진하는 주민 주도형 정비사업과 용적률 완화는 실수요자들의 관심을 끌기에 충분하다"는 의견과 함께 "다만, 금리 인상과 경기 침체 등 거시경제 변수를 고려해야 한다"는 신중론도 제기된다.

2025년 부동산 시장 전망에 대해서는 "정부의 공급 확대 의지와 금리 인상 속도 조절 여부가 시장 향방을 결정할 것"이라는 의견이 지배적이다. 일부에서는 "노후 아파트 재건축, 재개발이 활발해질 경우, 2025년 이후 부동산 시장이 회복세로 돌아설 가능성도 있다"는 낙관적인 전망을 내놓기도 한다.

여기서 가장 큰 걸림돌은 사업기간의 단축여부다. 일반적으로 사업 시작부터 입주까지 15~20년 걸리는 재건축·재개발 사업 기간이 얼마나 단축될 수 있을지에도 관심이 쏠린다.

재개발·재건축은 후보지 공모공고→ 사전검토(법적요건 등)→선정검토→정비구역후보지정→정비구역지정 절차 착수→관리처분→이주·철거→착공·분양→준공·입주의 과정을 거치는 장기 프로젝트인데 인허가권자인 지방자치단체에 따라 통합 심의가 더해지면 사업 속도가 최대 5~6년 단축돼도 입주까지 최소 10년여 기간이 소요된다. 이는 재개발 구역에서 조합원 간의 원만한 합의라는 전제가 포함된 것이다.

수원시의 변화된 도시정비 정책과 정부의 8.8 부동산 대책은 2025년 이후 수원 주택 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 수원시는 오는 10월 정비구역 지정절차에 돌입한다고 예고 했기 때문이다.

주민 주도형 정비사업, 용적률 완화, 재건축 초과이익환수제 폐지 논의 등은 노후 주택 정비를 가속화하고, 주택 공급을 늘리는 데 기여할 것으로 예상된다. 2025년, 수원시는 주택 재개발의 새로운 원년을 맞이할 수 있을지 주목해야 할 시점이다.